En1788, les propriétaires du Moulin de Beauregard, à Arleuf dans le Haut-Morvan, Étienne et Noël Rollot, poursuivent leur homonyme Edme Rollot devant la justice du seigneur parce qu’il refuse de leur confier son grain à moudre « alléguant que le sieur de la Tournelle leur avait vendu ledit moulin avec le droit de banalité ». (Archives Départementales de la Nièvre, Lesparieurs français. Depuis 1999, les parieurs sont au nombre de six millions avec 1,1 milliard de tickets validés (valeur moyenne :24, 60 F). Dans les 8.145 points de vente leur auront été reversés 27,5 milliards de gains (sur un total d'enjeux de 39,5 MdF). En 1999, 209 gagnants millionnaires contre 160 en 1998. Description Atome des Etisses, ISO 171 (21), est un étalon de belle taille, et d'un modèle très harmonieux. "Doté d'un caractère en or, et si proche de l'homme, Atome a un très gros coup de jarret, un super équilibre avec beaucoup de souplesse dans le dos et les allures. 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Les missions des agences sont nombreuses dans le cadre d'une gestion locative, ce qui explique le coût. En achetant un logement pour le mettre en location, vous visez sans doute une rentabilité. S’il s’agit d’un investissement locatif, vous remboursez probablement un prêt à la banque. Et, pour ne pas perdre d’argent chaque mois, les loyers doivent être supérieurs à votre échéance de crédit. Il faut en plus ajouter tous les frais inhérents au bien charges dues par le propriétaire, taxe foncière et... frais de gestion locative, si vous faites appel à une agence immobilière pour administrer votre bien. En prenant en compte l’intégralité des frais de l’opération, vous saurez si votre projet est rentable, et s’il ne risque pas d’impacter votre budget mensuel. Vous avez donc tout à fait raison de vous enquérir du coût des honoraires demandés par les agences immobilières pour prendre en charge la gestion de votre bien. Combien coûte une gestion locative ? Le fait de déléguer la gestion locative de son bien immobilier n’est en effet pas gratuit. Les tarifs sont fixés librement par les agences immobilières habilitées à gérer ces locations. Un contrat de gestion locative coûte la plupart du temps entre 5 % et 10% hors taxes du montant des loyers encaissés. Cela dépend donc du positionnement tarifaire de l’agence, mais aussi des prestations sélectionnées voire du type de bien mis en gérance. Car si certaines agences peuvent être placées au-dessus du marché, elles offrent peut-être des services supplémentaires, ou elles permettent par exemple d'accéder à une garantie de loyers impayés plus abordable. Attention ! Toutes les agences n'appliquent pas leur taux d'honoraires sur la même base. Certaines calculent leurs frais sur la base des loyers réellement encaissés, tandis que d'autres préfèrent facturer leurs honoraires sur le loyer nu, qu'il ait été régularisé ou pas. En plus des frais de gestion, les agences immobilières intègrent les frais que génère le changement de locataire, qui a lieu en moyenne tous les trois ans. Ensuite, elle peut ajouter à sa commission certaines options si le propriétaire y a souscrit, à l'image de la garantie sur les loyers impayés qui représente environ 2,5% du montant du loyer. Qui paie les frais de gestion locative ? Les frais de gestion locative sont réglés par le propriétaire. Il ne faut toutefois pas confondre ces frais avec ceux qui peuvent survenir en début de bail. Si la commission de mise en relation entre bailleur et locataire incombe au propriétaire, certains frais peuvent être partagés entre les deux parties visite du bien, frais de création de dossier locataire, rédaction du contrat de location, prestation d’état des lieux d’entrée. Pourquoi opter pour la gestion locative ? En dépit du coût de la gestion locative, laisser les rênes à un professionnel de l’immobilier revêt certains avantages. En effet, le bailleur n’a pas besoin de se déplacer pour faire visiter le bien. Il n’a pas à s’enquérir des textes de loi pour la rédaction du contrat de location. Il n’a pas de quittance à envoyer ou de relance à adresser. Il n’a pas non plus besoin de s’occuper des régularisations de charges et de l’indexation annuelle du loyer. S’il gagne du temps et de la tranquillité, le calcul peut être aussi favorable financièrement dans le sens où un professionnel pourra éviter de trop longues vacances entre deux locataires. Attention certains mandats de gestion sont plus restrictifs et ne comprennent pas toutes ces prestations. Une agence peut simplement gérer l'encaissement des loyers, le recouvrement des charges et l'indexation à partir d'un logement déjà occupé. Dans ce cas, les honoraires ne devraient pas dépasser 5% de votre revenu locatif. Si vous souhaitez finalement louer comme particulier, vous trouverez sur Internet pléthore de conseils pour mettre en location votre bien immobilier dans des conditions optimales. Quel est le coût d'une gestion locative saisonnière ? Le coût de la gestion locative saisonnière est plus élevé, car les prestations sont plus développées. Le bailleur fait alors appel à un service de conciergerie capable d’accueillir de nouveaux locataires toutes les semaines, de s’occuper des réservations, mais aussi de gérer le ménage voire le service de blanchisserie. Il faut donc compter en moyenne 20% du loyer pour ce type de gérance. Coût d'une gestion locative par un huissier de justice Les agences immobilières ne sont pas les seules habilitées à gérer des biens immobiliers. Un huissier de justice peut également rechercher des locataires, fixer le prix du loyer, rédiger le bail, facturer et encaisser les loyers, réaliser les états des lieux et, bien sûr, gérer les éventuels impayés. Le coût dépend de la zone géographique, et les tarifs sont plafonnés par surface. Aussi, le prix ne peut dépasser 12 euros/m² en zone très tendue, 10 euros/m² en zone tendue et 8 euros/m² dans les autres zones. Le plan de redressement Au terme de l’article L631-1 al 2 du Code de commerce la procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprises, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Elle donne lieu à un plan arrêté par jugement à l’issue d’une période d’observation et, le cas échéant à la constitution de deux comités de créanciers, conformément aux dispositions des articles L626-29 et L626-30». Cette présentation permet de voire que le redressement judiciaire est très proche de la procédure de sauvegarde dans la mesure où ces deux procédures poursuivent les mêmes finalités permettre la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, à l’aide d’un même instrument qu’est le plan adopté le cas échéant avec le concours des comités de créancier…. à l’issue d’une période d’observation. Le plan de redressement, comme le plan de sauvegarde dont il est très proche, tend à assurer la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif » art L631-1.Depuis 2005, les dispositions du code de commerce concernant le plan de sauvegarde constituent la référence en matière de plan de sauvetage de l’entreprise. Ces dispositions sont pour l’essentiel applicables au plan de redressement par simple renvoie textuel de l’article L631-19 I. Le plan doit être adopté ou arrêté par le tribunal ayant ouvert la procédure I et va avoir notamment pour effet immédiat de remettre le débiteur à la tête de son entreprise II. Ainsi, le débiteur est en principe libre de gérer son entreprise sous la réserve des mesures imposées dans le plan , plan dont l’exécution est étroitement contrôlée et le non respect sanctionné III I- L’adoption d’un plan de redressement Lorsque le redressement d’une entreprise est envisagé, l’administrateur désigné par le tribunal propose, avec le concours du débiteur, un plan visant à apurer le passif art L631-19. Ce plan détermine les perspectives de redressement en fonction des possibilités et des modalités d’activités, de l’état du marché et des moyens de financements possibles. Il définit les modalités de règlement du passif et les garanties éventuelles que le chef d’entreprise doit souscrire pour en assurer l’exécution. Ainsi, le plan rééchelonne les dettes du débiteur, tient compte des remises de dettes auxquelles les créanciers ont consenti et des délais de paiement qui ont été acceptés ou que le tribunal a imposé. On peut souligner que les remises de dettes ne lui sont définitivement acquises qu’à l’issue de la bonne exécution du plan. Le plan contient aussi un volet social il expose et justifie le niveau et les perspectives d’emploi ainsi que les conditions sociales envisagées pour la poursuite d’activité. A cet égard il peut prévoir des licenciements économiques et faire des propositions de reclassement. Le plan peut également contenir des modalités touchant à la structure de l’entreprise modification de capital, nouveaux actionnaires ou associés, remplacement des dirigeants… Enfin, il peut contenir des modalités économiques modification ou réorganisation de l’acticité commerciale, inaliénabilité temporaire d’un bien, cession partielle d’actifs ou de branches d’activités Dans ce dernier cas, il recense et analyse les offres d’acquisition portant sur une ou plusieurs activités, présentées par des tiers. Ce plan est arrêté par le tribunal, qui statue au vu du bilan économique et social et du projet de plan, après avoir entendu ou dûment convoqué le débiteur, l’administrateur, le mandataire judiciaire, l’ensemble des contrôleurs et les représentants du personnel et avoir recueilli l’avis du ministère public qui peut participer au débat. Si le plan prévoit des licenciements pour motif économique, il ne peut être arrêté par le tribunal qu’après que le comité d’entreprise ou, à défaut, les délégués du personnel ont été consultés et que la direction départementale du travail et de l’emploi ait été informée. Le jugement doit intervenir en principe avant l’expiration de la période d’observation. Si aucun projet plan n’est présenté au tribunal dans ce délai, il statue au vu d’un compte rendu de fin de mission établi par les mandataires de justice. Le tribunal détermine la durée du plan qui ne peut en principe excéder dix ans. Il nomme pour cette durée l’administrateur en qualité de commissaire à l’exécution du plan qui sera chargé de surveiller l’exécution du plan. II- Les effets de l’adoption d’un plan de redressement D’après l’article L626-11 du Code de commerce, le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions opposables à tous, notamment en ce qui concerne les délais de paiement et remises de dettes. Lorsque le plan a été voté par les comités de créanciers, l’arrêté du plan par le tribunal rend applicable à tous leurs membres les propositions acceptées par chacun des comités art L626-31. En revanche, il n’est pas opposable par tous. En effet, en vertu de l’article L631-20 du Code de commerce, les coobligés et les personnes ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie ne peuvent se prévaloir des dispositions du plan de redressement. L’adoption du plan met fin à la période d’observation et remet le débiteur à la tête de son entreprise sous réserve des mesures imposées par le plan. Il retrouve donc en principe tous ses pouvoirs. Il est donc libre de disposer de ses biens et de gérer l’entreprise à sa convenance, sous la réserve fondamentale des mesures que le tribunal aura pris soin de lui imposer ou de lui interdire en les incorporant dans le plan. Ainsi, il est interdit au débiteur de payer ses créanciers antérieurs en méconnaissance du plan et il ne peut pas non plus céder sans l’autorisation du tribunal les biens qui ont été déclarés inaliénables par ce dernier. Exceptionnellement, il aura même davantage de pouvoirs après l’adoption du plan qu’avant le jugement ouverture dès lors que l’adoption du plan emporte de plein droit la levée de l’interdiction d’émettre des chèques éventuellement prononcée art L626-13. L’apurement du passif étant l’un des grands objectifs du plan de redressement, les créanciers pourront suite à l’adoption du plan être payés de façon échelonnée selon les modalités prévues par ce plan. Les créances antérieures et assimilées qui sont soumises à ce plan sont en principe payées selon un régime uniforme. En application de l’article L626-21 al 3, le paiement effectif des créances antérieures et assimilées est subordonné en principe à deux conditions l’admission définitive de la créance au passif et la survenance de l’échéance que le tribunal aura déterminée. Il incombera alors au commissaire à l’exécution du plan d’encaisser les dividendes et de les répartir entre les créanciers antérieurs et les créanciers postérieurs non privilégiés. Ces paiements sont portables et les créanciers peuvent agir en justice pour obtenir le paiement de ces dividendes puisque l’interdiction des poursuites a été levée. La loi précise que le premier paiement doit intervenir dans l’année de l’adoption du plan et qu’au-delà de la deuxième année les annuités ne peuvent pas être inférieures à 5% du montant de la créance admise. Toute personne qui effectue ou reçoit un paiement en violation des modalités prévus par le plan est passible de sanctions pénales. Par ailleurs, l’art L626-20 interdit pour certaines créances l’octroi au débiteur de remises ou de délais de paiement ces créances doivent en conséquence être payées dès lors qu’elles sont échues. Il s’agit de certaines créances de salaires notamment les créances garanties par le superprivilège des salariés, des créances des petits créanciers dans la limite de 5% du passif estimé. Le régime général de paiement fait également l’objet de certains aménagements légaux en faveur de certains créanciers notamment le crédit bailleur et les titulaires de sûretés spéciales. Ainsi, le crédit bailleur bénéficie d’un régime de faveur dans le cas où le débiteur lève l’option avant l’expiration des délais prévus par le plan donc alors qu’il n’a pas encore payé la totalité de la dette antérieure. Selon l’art L626-18 al 4, l’option ne peut être levée que si l’intégrité des sommes dues en vertu de contrat a été réglé sous déduction des remises acceptées. Quant aux titulaires de sûretés spéciales, ils recevront paiement de leur créance en cas de vente d’un bien grevé. En effet, le prix de la vente d’un bien grevé, déposé à la Caisse des dépôts et consignation, est réparti par le commissaire à l’exécution du plan. Ce prix est d’abord affecté au paiement des créances de salaires superprivilégiées avant d’être distribué aux titulaires de sûretés spéciales ou de privilèges généraux suivant l’ordre de préférence existant entre eux. Enfin, les créances nées après l’adoption du plan relève du droit commun et devront être payées à l’échéance. Elles ne bénéficient d’aucun privilège particulier et le défaut de paiement à échéance ouvre au créancier les actions et sanctions du droit commun sous réserve de l’impossibilité de saisir les biens qui auront éventuellement étaient déclarés inaliénables. III- L’inexécution du plan de redressement Si le débiteur sens qu’il ne va pas parvenir à tenir ses engagements il peut tenter d’obtenir une modification du plan. En vertu de l’article L626-26, la modification substantielle du plan ne peut être décidée que par le tribunal à la demande du débiteur et sur le rapport du commissaire à l’exécution du plan. Le tribunal entendra le débiteur, le commissaire à l’exécution du plan, les représentants du personnel, les contrôleurs, toute personne intéressés et il recueille l’avis du ministère public. Lorsque la modification proposée concerne les modalités de règlement des créanciers ceux ci sont informés par le greffe de cette proposition et ils disposent d’un délai de quinze jours pour faire valoir par lettre recommandée avec accusé de réception leurs observations au commissaire. A défaut de modification obtenue et si le débiteur n’exécute pas ses obligations dans les délais convenus, le tribunal saisi par un créancier, par le commissaire à l’exécution du plan, par le ministère public ou d’office décidera la résolution du plan. En cas de résolution du plan de redressement fondée sur la cessation des paiements du débiteur, l’article L631-20-1 dispose que le tribunal qui résout le plan ouvre obligatoirement une procédure de liquidation judiciaire. La résolution emporte en principe anéantissement des délais et remises prévues par le plan et donc de l’échéancier fixé par le tribunal. Elle met fin également fin aux opérations et à la procédure lorsque celle-ci était toujours en cours. Sous réserve des réductions de créances déjà acquises cette résolution fait recouvrer aux créanciers la totalité de leurs créances et sûretés déduction faite des sommes déjà perçues La décision de résoudre le plan du fait de la cessation des paiements au cours de l’exécution du plan ouvrant simultanément la nouvelle procédure collective, aucune reprise des poursuites n’est possible. Tous les créanciers soumis au plan résolu sont des créanciers antérieurs à la nouvelle procédure mais ils sont cependant dispensés de déclarer leurs créances et sûretés à la nouvelle procédure. Leurs créances sont alors admises de plein droit éventuellement diminuées des sommes reçues en exécution du plan antérieur. Ainsi, la résolution du plan n’a pas d’effet rétroactif sur les paiements effectués par le débiteur avant son prononcé. Tous les autres créanciers doivent déclarer leur créance dans la nouvelles procédure qu’il s’agisse des nouveaux créanciers dont la créance est née au cours de la période d’exécution du plan, des créanciers hors procédures et des créanciers forclos du redressement judiciaire et enfin les anciens créanciers postérieurs privilégiés qui n’auraient pas été intégralement payés doivent déclarer à la fois leur créance et le privilège dont elle est assortie. Mon cabinet est à votre disposition pour tous contentieux et conseils. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76-78 rue Saint-Lazare75009 -PARISTEL janvier 26, 2022 Pas de commentaire 475 Vous avez décidé de vendre votre camping-car mais vous ne savez pas encore quelle solution choisir ? La mise en dépôt-vente fait partie des options existantes pour céder son véhicule. Avant de vous engager, nous vous proposons de découvrir si ce choix vous convient et correspond à votre situation. Aussi, pourquoi mettre son camping-car en dépôt-vente ? La réponse dans cet article ! Mettre son camping-car en dépôt-vente avantages & inconvénients Il existe de nombreuses façons de vendre son camping-car d’occasion la vente entre particuliers, les petites annonces, l’exposition sur un salon… et la mise en dépôt-vente. Si cette méthode comporte de nombreux avantages, nous verrons qu’elle nécessite cependant une certaine vigilance. Une vente simplifiée Tout d’abord, le recours au dépôt-vente vous conviendra si la vente doit s’effectuer simplement et rapidement, suite à un décès ou en raison d’un besoin urgent de liquidités par exemple. En effet, vous confiez la vente à une structure professionnelle qui pourra la mener de bout en bout. Vous trouverez des sociétés privées spécialisées dans le dépôt-vente de camping-car dans la plupart des régions. Il s’agit de concessionnaires camping-cars dans la plupart des cas. Enfin, il existe des sites web proposant la revente et/ou le rachat de votre camping-car à la manière d’un dépôt-vente comme En optant pour cette solution, vous vous libérez de démarches et formalités administratives contraignantes et chronophages. Vous confiez le carnet de garantie étanchéité, le dernier rapport de contrôle technique ainsi que le livret d’entretien et vos factures diverses au dépôt-vente, ce dernier se charge du reste ! En outre, les conseillers commerciaux du dépôt-vente assurent la prise en charge des visites et de la mise en avant du véhicule. Vous bénéficiez ainsi du savoir-faire et de l’expertise d’une structure professionnelle, ainsi que d’une exposition idéale dans un parc d’envergure. Enfin, certaines concessions pratiquant le dépôt-vente proposent des solutions de financement aux acheteurs, ce qui permet de maximiser les chances de revente. Une vente sécurisée La mise en dépôt-vente de votre véhicule vous garantit également une vente sécurisée, à condition de faire appel à une réelle structure spécialisée. En premier lieu, ce type de vente donne lieu à l’émission d’un contrat de dépôt-vente. Ce contrat vous protège en cas de litige et/ou de procédure judiciaire consécutifs à la vente. De plus, en tant que structure professionnelle, le dépôt-vente garantit, assure et sécurise le paiement. Enfin, vous bénéficiez de la sécurité d’un parc d’exposition sous alarme ou vidéo-surveillance. En définitive, une option intéressante lorsque l’on manque de connaissances techniques et/ou que l’on ne souhaite pas trop s’impliquer dans le processus de vente. Pourquoi vendre son camping-car en dépôt-vente nos points de vigilance Si la mise en dépôt-vente de son camping-car présente de nombreux avantages non négligeables, certains aspects inhérents à ce type de transaction peuvent néanmoins s’avérer rédhibitoires pour certains vendeurs particuliers. Ainsi -Dans le cadre d’une vente en concession, la priorité est le plus souvent accordée aux véhicules d’occasion issus de la vente d’un véhicule neuf. -Malgré le fait que l’estimation du prix de vente se base le plus souvent sur la cote, le recours au dépôt-vente représente une perte financière. En effet, vous percevrez un gain moins élevé que si vous le vendez par vos propres moyens. Nous vous conseillons d’ailleurs de contrôler la cohérence et la fiabilité de l’estimation fournie. Enfin, prenez garde aux éventuels frais pouvant impacter votre gain. -Pour cette même raison, vendre son camping-car en dépôt-vente occasionne une certaine perte de contrôle. Vous ne maîtrisez plus l’opération dans son intégralité. -Enfin, si nous avons vu qu’il s’agissait d’une opération davantage sécurisée, le risque 0 n’existe pas. En effet, investiguez sur le sérieux de la structure à qui vous confiez la vente de votre camping-car. Et ce d’autant plus si vous choisissez de passer par un site web spécialisé. Ainsi, vérifiez sa domiciliation, son inscription au registre du commerce et des sociétés… Mise en dépôt-vente d’un camping-car en bref Nous venons de considérer pourquoi mettre son camping-car en dépôt-vente. Cette solution présente deux avantages notoires pour un particulier la simplicité et la sécurité. Néanmoins, elle ne conviendra pas à tous car elle nécessite une certaine vigilance et engendre une certaine perte financière. Envie de conserver la maîtrise des opérations et de maintenir la relation de proximité assurée par la vente entre particuliers ? 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